Преимущества покупки зарубежной недвижимости

Забугорные метры: в каких странах выгодно покупать недвижимость?

Низкие ставки по валютным вкладам, высокие цены на квартиры в Москве, нестабильная экономика повышают интерес инвесторов к зарубежной недвижимости. Управляющий партнёр международного брокера недвижимости Tranio Георгий Качмазов рассказал Сравни.ру, в каких странах на покупке квартиры можно заработать.

Где покупать зарубежную недвижимость?

Российский рынок связан с высокими экономическими и политическими рисками, поэтому инвесторы всё чаще вкладывают средства в недвижимость за рубежом. Наиболее выгодные для вложений рынки – это Германия, Австрия, Швейцария, Испания и США. Вероятность гиперинфляции, падения национальных валют и сокращения ВВП в этих странах низка.

Вкладывая средства в зарубежную недвижимость, следует помнить: чем выше начальная доходность, тем выше риски, то есть вероятность снижения доходов в долгосрочной перспективе. Новичкам я рекомендую выбирать стратегии для сохранения капитала с минимальными рисками и невысокой доходностью, тем, у кого уже есть опыт — стратегии для заработка с высокой доходностью и повышенными рисками.

При выборе рынка следует учитывать ряд факторов: расположение объекта (от этого напрямую зависят риски и доходность инвестиций), фаза рыночного цикла, общий уровень экономического развития и устойчивость политической системы в стране. Для многих немаловажна и возможность получить вид на жительство (ВНЖ).

Стратегия для сохранения капитала

Консервативным инвесторам, желающим сохранить капитал, я рекомендую вкладывать средства в микроапартаменты – меблированные квартиры площадью до 30 квадратных метров, сдающиеся в аренду на несколько месяцев.

В Германии строительство такого жилья активно развивается и пользуется поддержкой со стороны государства. Эта страна выгодна для инвестиций ещё и потому, что это экономика №1 в Европе и первый по величине рынок недвижимости в регионе.

Минимальный бюджет для приобретения микроапартаментов – 100 тыс. евро. При покупке в кредит достаточно 50 тыс. евро. Доходность микроапартаментов при этом выше (4%), чем в среднем по рынку долгосрочной аренды (2-3%). При этом нет рисков, связанных с трудностью выселения арендаторов, как при традиционной долгосрочной или бессрочной аренде: микроапартаменты обычно сдаются в среднесрочную аренду – на 3-6 месяцев.

Как выбирать коммерческую недвижимость?

Тем, кто предпочитает коммерческую недвижимость, стоит выбирать арендный бизнес с долгосрочным арендным контрактом в местах с растущим населением и рынком труда. Все организационные вопросы, а также поиск жильцов берёт на себя управляющая компания. На рынке коммерческой недвижимости наименее рискованы и просты для управления уличные магазины и супермаркеты. Бюджет для покупки таких объектов – от 2,5 млн до 10 млн евро. Уличные магазины приносят 3-4% годовых, супермаркеты – 5-6,5%.

Инвесторов часто привлекает высокая доходность, но не все из них учитывают риск: объекты с нереалистично высокой доходностью нельзя впоследствии продать быстро и без скидки. Приобретая парковки или жильё для студентов с начальной доходностью более 10%, стоит быть готовым к тому, что в случае продажи придётся существенно снизить цену.

Наше исследование показало, что оптимальная начальная доходность при горизонте планирования 10-20 лет составляет 5%. Стоимость коммерческих объектов при этом растёт на 2-3% в год в соответствии с ростом рынка или даже с некоторым опережением. Впоследствии их можно выгодно продать и раньше запланированного срока, а при стрессовом сценарии инвестор потеряет меньше, чем при покупке более рискованных объектов с высокой начальной доходностью.

Стратегия для заработка

Тем, кто намерен не просто сохранить капитал, но заработать, мы советуем вкладывать средства в проекты редевелопмента в Барселоне. Суть этой стратегии: купить объект на восстанавливающемся рынке, сделать ремонт и через 1-2 года продать с прибылью. Доходность (IRR, internal rate of return) таких проектов – 12-15% годовых. Эту стратегию выгоднее всего реализовывать в Барселоне. Цены на недвижимость в этом городе с 2007 года (пик) до 2013 года (дно) упали почти на 40%. С 2013 года цены повышаются, но ещё имеют большой потенциал роста. Барселона окружена природными парками и морем, поэтому земли под строительства не хватает. Экономика растёт, безработица сокращается, ставки по ипотеке снижаются, поэтому спрос превышает предложение, и это создаёт предпосылки для удорожания жилья.

Согласно нашему исследованию, для заработка подходят и другие восстанавливающиеся рынки: Братислава, Бухарест, Варшава, Дублин, Лиссабон, Мадрид и София. В них цены значительно упали с 2008 года, в 2014-2015 годах начали повышаться, и в ближайшие годы ожидается дальнейший рост.

На некоторых рынках проекты редевелопмента на выходе дают продукт, способный удовлетворить сразу три мотивации конечных покупателей – арендный доход, «домик у моря» и ВНЖ. Например, отремонтировав многоквартирный дом, можно продать отдельные квартиры инвесторам для сдачи в аренду или состоятельным иммигрантам для постоянного места жительства. В Испании и Португалии покупатели могут получить ВНЖ при приобретении недвижимости стоимостью от 500 тыс. евро, в Болгарии – от 300 тыс. Подобная программа работает в Греции, где статус резидента выдаётся при инвестициях в размере 250 тыс. евро. Сейчас цены на недвижимость в этой стране снижаются, но, по моему мнению, в ближайшие годы Греция может стать новой Испанией, если ставки по ипотеке будут оставаться низкими.

Читайте также:
Сарай с двускатной крышей своими руками

Что касается, например, популярного у покупателей Кипра, то там цены на недвижимость ещё снижаются, и пока сложно сказать, как скоро начнётся восстановление рынка. Советую дождаться, пока цены достигнут дна, и только потом вкладывать средства.

Зачем нужен кредит?

Доходность на европейских рынках имеет тенденцию к снижению, поскольку цены растут быстрее арендных ставок. Но её можно увеличить за счёт ипотечного кредита.

Германия относится к рынкам с самыми выгодными условиями ипотечного кредитования. При покупке инвестиционной недвижимости в этой стране можно рассчитывать на кредит в размере 50% от стоимости объекта под 1,5-2% годовых на 10-20 лет. При арендной доходности 6,5% доходность на вложенный капитал с учётом кредита может достигать 8-8,5%.

Также низкие ставки по ипотеке предлагаются в Австрии, Франции и Швейцарии.

В США брать кредит не так выгодно: ставки варьируются в пределах 3-6%. Ипотека обходится дорого в Болгарии (8,5-9,5 % годовых), Венгрии (5,5-7%) и Турции (6-9%). В Хорватии и Черногории получить кредит могут только резиденты, работающие и получающие доход в этих странах. А во Вьетнаме и Таиланде ипотека иностранцам и вовсе недоступна.

При покупке новостройки во всех странах обычно можно рассчитывать на беспроцентную рассрочку на весь период строительства.

Зарубежные метры: в каких странах выгодно покупать недвижимость в 2021 году

Зарубежные метры: в каких странах выгодно покупать недвижимость в 2021 году

Покупка недвижимости за рубежом — мечта многих. Кто-то планирует новую жизнь в новой стране, кто-то хочет использовать квартиру или дом у моря в качестве «дачи», другие инвестируют накопления для получения дохода от аренды или последующей продажи. В любом случае, в условиях снижения туристического потока приобрести такое жилье стало проще и дешевле. Разбираем в нашей статье, на какие страны стоит обратить внимание в 2021 году.

Испания

Испания привлекает в первую очередь своим теплым климатом. Даже зимой температура воздуха здесь редко опускается ниже 12 градусов. А помимо пляжного отдыха на берегу средиземного море, страна может похвастаться богатым историческим наследием, невероятно красивой природой, вкусной традиционной едой и большим выбором развлечений круглый год.

Сейчас здесь можно найти жилые объекты со скидками до 30–40%. Особенно много выгодных предложений на рынке вторичного жилья, который стал наиболее чувствителен к пандемии. Связано это в первую очередь с тем, что более 70 % жилых помещений в Испании покупаются в ипотеку, а локдауны резко ударили по доходам населения. На сайтах недвижимости появляется все больше объявлений с пометкой urgente (срочно), а банки устраивают настоящие распродажи домов. Так, средняя стоимость квадратного метра в Испании к концу 2020 года составила 1391 евро, тогда как еще в июне того же года она была около 1730 евро.

Зарубежные метры: в каких странах выгодно покупать недвижимость в 2021 годуЗарубежные метры: в каких странах выгодно покупать недвижимость в 2021 году

Сложившаяся ситуация на рынке отлично подходит для инвестирования. Только стоит учесть, что для заработка на перепродаже придется подождать, когда цены начнут вновь расти. Это может занять от трех до пяти лет. Однако, все это время жилье можно сдавать и получать доход. В результате пандемии средняя рентабельность от сдачи испанской недвижимости выросла до 9,3 % (от стоимости жилья в год), а цены на аренду достигли своего исторического максимума – в среднем €11,4/М² в месяц.

В случае, если вы ищите недвижимость для переезда, но не владеет необходимой суммой, – момент не менее удачен. Цены снижены, а условия кредитования привлекательны. Банки могут одобрить кредит на срок до 15 лет по специальным процентным ставкам для иностранцев от 3-3,4 %. Для этого необходимо будет подтвердить уровень дохода от 800 евро в месяц.

Италия

Италия всегда была одной их самых привлекательных стран для покупки недвижимости. Мягкий средиземноморский климат, гастрономическое разнообразие, лучшие винодельческие регионы, модная столица и всего три часа от Москвы на самолете – это лишь малая часть того, за что мы любим ее.

Стоит отметить, что купить недвижимость в Италии могут многие, но далеко не все иностранцы. Такая возможность зависит в первую очередь от наличия действующего соглашения о взаимных инвестициях между Италией и конкретной страной. Но российским гражданам повезло – никаких ограничений на покупку недвижимости и участков под строительство для них нет.

Зарубежные метры: в каких странах выгодно покупать недвижимость в 2021 годуЗарубежные метры: в каких странах выгодно покупать недвижимость в 2021 году

Ситуация с пандемией не обошла стороной местный рынок недвижимости. По словам аналитиков, цены в среднем упали на 16%. Это отличный момент для сделки. Тем более, что условия получения кредита достаточно выгодны – ставки от 2,8 % и срок кредита до 15-30 лет.

Кроме того, в последнее время некоторые города объявляют настоящие распродажи жилья. Таким образом власти стараются привлечь новых жителей. Например, на днях с таким заявлением выступила коммуна Биккари на юге Италии – дом там можно купить по цене от 7,5 тысячи евро. В целом на юге страны цена квадратного метра существенно ниже. К примеру, в Лигурии однокомнатная квартира стоит 350 000–400 000 евро, тогда как в Калабрии 65 000–100 000 евро.

Читайте также:
Смазка для форм тротуарной плитки своими руками

Если вас привлекает жаркий климат и близость морского побережья, обратите внимание на недвижимость в Кампании, Калабрии, Апулии, на Сицилии или Сардинии. В северных же регионах ценятся Пьемонт и Валле-д’Аоста за свои знаменитые горнолыжные курорты. При этом в Пьемонте доход от сдачи квартиры в аренду составит от 200 евро в неделю.

Греция

Чаще всего покупателями жилья в Греции становятся бывшие туристы, влюбившиеся в эту страну. И их можно понять – гостеприимное и дружелюбное местное население, мягкий климат, сосновые леса на фоне лазурной воды и аромат апельсиновых рощ. По данным экологической комиссии ЕС, Греция является одной из стран с самой чистой морской водой во всей Европе.

Зарубежные метры: в каких странах выгодно покупать недвижимость в 2021 годуЗарубежные метры: в каких странах выгодно покупать недвижимость в 2021 году

Сейчас здесь также действуют существенные скидки на жилье. По данным аналитиков, цены в среднем упали на 15–20%. Причем, как в Афинах и Солониках, так и на островах. Например, апартаменты можно купить по цене от 50 000 евро. Как правило, недвижимость со скидкой продают владельцы, которые приобрели ее в кредит для заработка на туристах, но в условиях пандемии не смогли покрывать расходы.

Привлекательность греческой недвижимости заключается еще и в том, что при покупке объекта стоимостью от 250 000 евро вы имеете право подать заявку на участие в программе «Золотая виза» Греции (ВНЖ).

Турция

У Турции немало бесспорных плюсов: солнце круглый год, море, высокий уровень безопасности, доступные цены, бесплатное среднее школьное образование для детей иммигрантов с ВНЖ. При этом цены на жильё начинаются от 20 000 евро, а процесс оформления жилой площади весьма прост. Для сравнения, в Москве средняя стоимость недвижимости составляет 70 000 евро.

Зарубежные метры: в каких странах выгодно покупать недвижимость в 2021 годуЗарубежные метры: в каких странах выгодно покупать недвижимость в 2021 году

Как и страны, о которых мы писали выше, Турция пострадала от снижения туристического потока, а цены на недвижимость снизились. Например, в Аланье евродвушка в современном доме, которая в марте стоила 50 000 евро, сейчас предлагается за 40 000–42 000 евро. Что касается новостроек, то часть турецких застройщиков снизили цены по сравнению с весной 2020 года до 10%. Поэтому при желании можно найти весьма выгодный вариант.

Лучший ли сейчас момент?

Как показывают цифры, во многих странах пока еще действует существенный дисконт на покупку недвижимости. Поэтому первый-второй квартал 2021 года – наиболее выгодный момент, чтобы осуществить давнюю мечту. Так что, если вы хотели вдыхать морской воздух, сидя на своем балконе, или прогуливаться по оливковой роще возле своей виллы, не стоит откладывать желание в дальний ящик. Главное, грамотно выбрать страну и объект, найти варианты для вылета или оформить сделку дистанционно, в случае пока еще закрытых границ. И тогда такая покупка станет выгодным капиталовложением.

Инвестиции в недвижимость: как выгодно вложить деньги

Инвестиции в недвижимость: как выгодно вложить деньги

Инвестирование в недвижимость — проверенный способ вложения денег. Жилые и коммерческие объекты востребованы и способны приносить хорошую прибыль. Рассказываем, что для этого нужно, как и в какую недвижимость инвестировать и что делать, если средств на покупку целой квартиры или помещения не хватает.

Цели инвестирования в недвижимость

Инвестирование — вложение денег для получения прибыли. В недвижимость инвестируют, чтобы:

  • Получить пассивный доход. Для этого используют собственную свободную недвижимость, покупают новую за наличные или берут ипотеку. Затем находят арендаторов и ежемесячно получают прибыль.
  • Сохранить накопления. Чтобы деньги не обесценились из-за инфляции, их часто вкладывают в недвижимость. Покупают коммерческие, жилые, бюджетные и элитные помещения. Те, которые не понизятся в цене. Коммерческие объекты лучше покупать в местах с большой проходимостью, а жилые — в районах с развивающейся инфраструктурой.
  • Получить спекулятивный доход. Его получают двумя способами: покупают дёшево и продают дорого; приобретают недвижимость и обменивают на что-то другое с наценкой.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

На недвижимость всегда есть спрос, но не в каждый объект выгодно вкладывать деньги. Разберёмся, какие достоинства и недостатки имеют инвестиции в недвижимость.

Плюсы :

  • Стабильность. Жилые и коммерческие помещения при правильном подборе пользуются спросом.
  • Пассивный доход. Чтобы получать прибыль с купленной квартиры, не нужно много усилий.
  • Минимальные риски. Даже в кризис недвижимое имущество реально продать или сдать в аренду.
  • Рост цены. На недвижимость не влияет инфляция, как и на золото. Стоимость только увеличивается.
  • Многовариантность инвестиций. Есть разные варианты, как получить прибыль: сдавать посуточно или на долгий срок, перепродать, разделить на мелкие сегменты и т.п.

Минусы :

  • Высокая стоимость. На покупку недвижимости нужна внушительная сумма.
  • Долгая окупаемость. Недвижимое имущество начнёт приносить доход сверх стоимости через 5–10 лет.
  • Дополнительные расходы. Сюда входят коммунальные услуги, капитальный ремонт и налог 13% от суммы сделки.
  • Низкая ликвидность. Быстро реализовать жильё или офисное помещение по рыночной цене — сложно, обычно нужно много времени.
Читайте также:
Мощный самодельный самокат с веломотором

Насколько рискованно вкладываться в недвижимость

Инвестирование всегда сопряжено с рисками, и сфера недвижимости — не исключение. Разберём источники риска.

Неудачное месторасположение . Инвестор рассчитывает, что выбранный им район застроится, и цены вырастут. Если этого не происходит, на объект нет спроса, и владелец не получает прибыль.

Форс-мажоры . Если экологическая обстановка около объекта резко ухудшится, это приведёт к падению спроса и стоимости.

Недобросовестные арендаторы . Иногда наниматели задерживают ежемесячные платежи или портят мебель. На ремонт после таких арендаторов нужна круглая сумма.

Амортизация . Со временем стоимость объектов падает в цене. Например, если рядом с некогда перспективным домом вырастет новостройка, квартиры в ней будут выше по цене и привлекательнее для арендаторов.

Заморозка строительства . Стройку приостанавливают из-за резкого роста цен на стройматериалы или недостаточного финансирования. Поэтому есть риск вложиться в строящееся жильё и получить его намного позже обещанного срока.

Мошенничество . В сфере недвижимости есть масса схем обмана: фирмы-однодневки, продажа чужого имущества по поддельным документам, некачественное строительство из дешёвых материалов (из-за чего через несколько лет эксплуатации дом разрушается).

Выгодно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость

Инвестиции в недвижимость — простой и надёжный способ сохранения денег. Но отнеситесь к этому вложению ответственно, чтобы избежать лишних трат и убытков. Например, спонтанная покупка квартиры без сдачи её в аренду из потенциально доходной инвестиции превращается в пассив, который требует денег на содержание.

По данным аналитики Домклик , рост цен на квартиры постепенно замедляется. Также падает спрос на коммерческую недвижимость из-за ограничений в связи с пандемией. Наибольшую прибыль получают от покупки новостроек.

Чтобы получать доход с вложений, анализируйте цены на рынке, перспективные районы и потребности покупателя. Эти знания помогут приобрести недооценённые, востребованные и недорогие объекты.

В какую недвижимость можно вкладывать деньги

Чем больше город, тем выше спрос на жилые и коммерческие помещения. Рассмотрим варианты инвестирования.

Жилая недвижимость. Наиболее распространённый вид недвижимого имущества. В основном с ним работают новички-инвесторы, так как риски — минимальны. Такой способ вложений часто используют, чтобы сохранить деньги. Доходы получают посредством перепродажи либо сдачи в аренду. При покупке жилого помещения учтите все характеристики: местонахождение, год постройки, планировку, инфраструктуру.

Коммерческая недвижимость. Подходит для инвесторов с опытом — им проще выбрать подходящее помещение. Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.

Земельные участки. Покупать земельные участки выгодно, так как они дешевле остальных видов недвижимости. Их быстро и просто оформить. Нет дополнительных затрат в виде коммунальных платежей и ремонта. При покупке учитывайте назначение. Наиболее ликвидны — участки для строительства. Для долгосрочных инвестиций подойдут сельскохозяйственные земли.

Загородная недвижимость. Загородные дома как вид инвестиций особенно популярны среди жителей мегаполисов. Стабильный спрос будет на благоустроенные дома с красивым видом и природой вокруг.

Строительство недвижимости . Этот способ стал менее популярным, так как цены на квадратные метры на этапе котлована уже не такие низкие, как 5–10 лет назад. Поэтому большой разницы от вложений в строительство на начальном этапе и продажей готового жилья в новостройке не будет.

Вложения в парковочные места . Ситуативный вид инвестирования в крупных городах. Доход зависит от расположения площадки. Парковку размещают в оживлённом месте, где не хватает свободных мест для автомобилей.

Инвестиции в зарубежную недвижимость . В других странах цены на недвижимость тоже редко падают. Если новичок может прогореть, то для опытного инвестора — это перспективный способ вложения денег. У некоторых получается выиграть на курсе валют и росте цен.

Способы инвестирования в недвижимость

Есть два основных способа получения дохода с недвижимости: сдача в аренду и перепродажа с наценкой. Рассмотрим их плюсы и минусы.

У аренды и перепродажи есть много вариаций, поэтому рассмотрим их по отдельности.

Сдача в аренду

Квартира в долгосрочную аренду . Плюс — простой способ получить доход, так как желающие снять квартиру есть всегда. Достаточно найти добросовестных жильцов на длительный срок, заключить договор и ежемесячно получать прибыль. Минус — поиск хороших арендаторов может отнимать много времени. Кроме того, у такого способа низкий уровень прибыли. Если вы приобрели квартиру как инвестицию, то вы нескоро окупите вложения. Оформлять ипотеку для долгосрочной аренды также невыгодно: доход не покроет кредитные платежи.

Посуточная аренда квартиры . Плюс — возможность быстро заработать. Если доходность от долгосрочной аренды — в рамках 5%, то при сдаче посуточно — до 30%. Минус — трудозатраты. Вам придётся ежедневно заселять и выселять жильцов, убирать квартиру. Ещё есть риск повреждения мебели и внеплановых трат на ремонт.

Сдача в аренду коттеджа или загородного дома. Плюс — высокий доход и спрос. Особенно на новогодние, майские и летние каникулы. Ещё есть вариант разделить дом пополам, если он большой. На одной половине вы можете проживать сами, а вторую сдавать в аренду. Минус — недобросовестные жильцы, которые могут испортить не только мебель, но и сам коттедж.

Читайте также:
Отделка фасада дома штукатуркой своими руками: технология нанесения облицовки по сетке и кирпичу + подробные фото

Постройка многоквартирного дома и сдача в аренду квартир . Плюс — если у построенного многоквартирного дома будет выгодное расположение, то вы быстро сдадите все квартиры в аренду. Окупаемость проекта от двух лет, далее — чистая прибыль. Минус — нужны стартовый капитал и грамотный бизнес-проект, земельный участок под строительство.

Сдача в аренду гаража или парковочного места . Плюс — инвестиция не требует больших вложений. Минус — низкая доходность. Чтобы получать прибыль, нужно покупать несколько гаражей или парковочных мест.

Перепродажа

Покупка жилья на этапе строительства. Плюс — если купите недвижимость на этапе котлована, вы сэкономите до 30% среднерыночной стоимости жилья. Минус — нет гарантий, что объект достроят.

Раньше это было типичной схемой мошенников, сейчас некоторые гарантии дают эскроу-счета. На них вносят сумму за жильё, но строительная компания не может ими воспользоваться до сдачи объекта в эксплуатацию. Похоже на систему маркетплейсов: вы платите, система придерживает деньги, пока вы не подтвердите получение товара. Приобретать жильё на этапе строительства без эскроу-счетов незаконно.

Перепродажа земельного участка . Плюс — нужно лишь приобрести участок и дождаться повышения рыночной цены. Земля не требует дополнительных вложений и ухода. Минус — иногда ждать нужно годами.

Покупка жилья в плачевном состоянии . Плюс — большая прибыль. Вы приобретаете жильё дешево, вкладываете в ремонт от 200 000 рублей и продаёте в 2–3 раза дороже. Минус — на поиск и ремонт такой квартиры уходит много времени.

Приобретение недвижимости под арестом. Плюс — банк старается быстро продать имущество, которое забрали в счёт оплаты долга. Минус — такое жильё сложно найти.

Порядок инвестирования в объект недвижимости

Чтобы инвестиции приносили доход, следуйте алгоритму:

    Изучите ситуацию на рынке — на какую недвижимость есть спрос, что ищут покупатели, какие средние цены на объекты, где есть интересные локации или районы с развивающейся инфраструктурой.

В целом сфера недвижимости стабильна. При правильном подходе даже новичок увеличит капитал.

Как инвестировать в недвижимость, если не хватает денег на покупку целого объекта

Инвестору с небольшим капиталом можно обратиться в фонды недвижимости и стать совладельцем объекта. Обычно это дорогие здания, которые приносят регулярный доход. В 2021 г. зарегистрировано чуть больше 300 таких фондов. Частным инвесторам без квалификации доступно около половины из них. Данный рынок только набирает обороты, поэтому не все паи на бирже ликвидны.

Ещё один способ инвестиций в недвижимость с минимальными вложениями — приобретение акций зарубежных фондов REIT. Эти организации покупают ипотечные ценные бумаги, строят или покупают объекты, затем продают либо сдают в аренду. Инвесторы получают прибыль в виде дивидендов.

Как зарабатывать на недвижимости больше

Есть несколько способов повысить доходность инвестиций в несколько раз.

Разделение большой квартиры на студии. Выгоднее сдать квартиру нескольким арендаторам. К примеру, вы сдаёте трёхкомнатную квартиру за 40 000 рублей. Если разделить её на три однокомнатные и брать по 20 000 рублей с каждого жильца, вы получите 60 000 рублей.

Перепланировка. Этот способ позволяет не только улучшить условия жизни, но и повысить стоимость недвижимости на 30–40%. Учтите, любую перепланировку нужно согласовывать с БТИ и вносить изменения в техпаспорт.

Расширение помещения за счет достройки . Если добавить к объекту недвижимости балкон, веранду или подвал, его стоимость сразу вырастет на 20–30%.

Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно. Покупка коммерческой недвижимости требует крупных вложений. Выход — приобрести жильё на первом этаже многоквартирного дома, а после перевести его в нежилой фонд.

Качественный ремонт. Ремонт повышает стоимость квартиры в 2–3 раза. К примеру, квартира в плохом состоянии стоила 3 миллиона, вы сделали ремонт на 500 тысяч рублей — теперь цену можно повышать до 5–6 миллионов.

В чем сложности приобретения жилья за рубежом?

Приобрести недвижимость за границей мечтают многие россияне, но когда дело доходит до оформления сделки, начинают понимать, что это не столь уж хорошая идея. Эксперты рекомендуют гражданам России купить собственное жилье сначала на родине, а потом уж задумываться о зарубежной недвижимости, а в большинстве случаев лучше воспользоваться арендой. Почему?

Во время путешествий российские граждане, сравнивая уровни жизни, приходят к выводу, что за рубежом недвижимость стоит намного дешевле, чем в России. К примеру, обустроенная квартира на берегу моря в Черногории гораздо дешевле, чем «голые стены» в новостройке экономкласса на окраине нашей столицы.
Но сравнивать можно, по мнению генерального директора «Миэль-DPM» Натальи Завалишиной, только такие города, как например: Москва, Лондон и Нью-Йорк.
«Но и в этом случае оценка недвижимости с точки зрения «дешево-дорого» будет относительна»,- уверяет президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. Например, если сравнить среднюю стоимость недвижимости в Москве (3,9 тысячи евро за «квадрат») и Мюнхене (4,2 тысячи евро за «квадрат»), то получится, что московское жилье дешевле мюнхенского, поясняет он.
А если посмотреть на эту разницу с другой стороны, то средняя ежемесячная зарплата в Москве за вычетом подоходного налога в пересчете на текущий курс евро составляет около 1 тысячи евро в месяц, тогда как в Мюнхене — около 2 тысяч евро, утверждает эксперт. Следовательно, среднестатистический москвич может на свою месячную зарплату купить 0,27 «квадрата», а среднестатистический житель Мюнхена — 0,48 «квадрата». Таким образом, взгляд на стоимость недвижимости через призму уровня дохода показывает, что московское жилье дороже мюнхенского, подводит итог расчетам Зингель.
Он также подчеркивает, что оценку стоимости недвижимости в той или иной стране нужно проводить с учетом жилищной обеспеченности, строительной активности, площади жилищного фонда, условий ипотечного кредитования и, конечно, уровня дохода населения.
Большинство российских граждан желают купить дом или квартиру в одном из курортных городов, а значит оценивать местное жилье по признаку «дешево-дорого» и сравнивать со стоимостью недвижимости в России сложно.
Например, директор отделения «МИЦ — Недвижимость» «На Цветном» (ГК «МИЦ») Ольга Антонычева рассказала о том, что в Болгарии можно купить однокомнатную квартиру площадью 30 квадратных метров примерно за 30 — 40 тысяч евро. Но такая цена связана с низким качеством строительства, с очень большим количеством объектов, продаваемых на рынке, а также трудной экономической ситуацией в стране, утверждает эксперт.
А менеджер по рекламе и PR агентства недвижимости VSN Realty Ольга Молчанова, подчеркивает, что в России строительные технологии учитывают суровые климатические условия страны, что, естественно, сказывается на ценах.
С какой целью россияне приобретают жилье за границей? Что их привлекает в зарубежной недвижимости? Причины, конечно, разные.
По данным Зингеля, с инвестиционными целями жилье за рубежом приобретает 25% покупателей. Семейные причины побуждают обзавестись зарубежной недвижимостью 15% россиян. И, наконец, получение вида на жительство, а также бизнес-иммиграция становятся целью покупки для 10% российских граждан. А половина россиян приобретает жилье за границей в качестве дома для отдыха. Сюда, в частности, относится курортная недвижимость, в том числе горнолыжные и бальнеологические курорты.
Чаще всего российские граждане выбирают для покупки недвижимости Болгарию, Испанию, Турцию, Черногорию, Латвию и Италию, утверждает директор представительства Masa International (Испания) в России Ирина Буркина. При этом собеседница агентства замечает, что, к примеру, в Испании недвижимость приобретают люди именно со средним достатком, сообщает Рамблер-Недвижимость.
Покупка жилья за рубежом вседа связана со всевозможными рисками и трудностями.
«Собственно говоря, приобретение жилья за границей всегда является неоднозначным мероприятием. Многие покупатели зарубежного жилья по факту сталкиваются с несоответствием ожиданий и фактического результата», — утверждает Зингель. Например, курортная недвижимость большую часть года пустует, принося убытки, а нередко и надоедает, подчеркивает он.
Одна из наиболее расространенных проблем связана с высокой стоимостью содержания жилья, а также невозможностью гарантировать сохранность имущества, находясь на удалении от объекта.
А ещё это и сопутствующие расходы по сделке, которые могут доходить до 20% от стоимости в разных странах.
Например, приобретая недвижимость в Черногории, уже находящуюся в собственности физического лица, новому владельцу придется заплатить единовременный налог на покупку в размере 3% от стоимости жилья государству в течение 15 дней от момента вступления в права собственности, делится опытом управляющий партнер агентства эко-туризма Out of the box в Черногории Анастасия Цыганкова.
Оформление покупки осуществляется у нотариуса, где покупатель оплачивает сборы по тарифам, установленным законодательно в зависимости от суммы сделки, продолжает она. Кроме того, в дополнительные расходы войдет гонорар адвоката — около 300 евро, а также услуги переводчика — около 50 евро в час.
При покупке нужно учитывать и юридические тонкости данной страны.
Трудности может вывать также незнание налогового законодательства, правил пользования недвижимым имуществом и процессов государственной регистрации сделок с недвижимостью, утверждает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. «Можно купить недвижимость в расчете на сдачу ее в краткосрочную аренду или передачу в безвозмездное пользование друзьям и родственникам, что может быть запрещено, например, правилами конкретных жилых комплексов или даже целых районов. Результатом чего могут оказаться большие штрафы», — рассказывает он.
И вот покупатель, выяснив все тонкости сделки, все-таки готов стать обладателем недвижимости где-нибудь на живописном берегу моря, ему остается ответить на последний и самый хитрый вопрос: «А нужно ли ему это жилье в собственности?».
Управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский не рекомендует покупать жилье с целью краткосрочных визитов. Он считает, что для этого лучше подойдет отель или апартаменты, ведь тогда не придется тратить деньги на содержание объекта и налоги. Также он предостерегает, что даже если сегодня в какой-либо стране коммунальные платежи или налоги на недвижимость невелики, нет гарантии того, что так будет всегда.
«Если речь идет о переезде на ПМЖ, то я бы рекомендовал сравнить рентабельность приобретения жилья с арендой аналогичной недвижимости. Во многих странах права арендаторов достаточно серьезно защищены, а ответственность собственников недвижимости, прежде всего налоговая повинность, намного выше», — отмечает Скоморовский.
Поэтому покупать недвижимость за границей можно при наличии «лишних» денег и четкого плана получения постоянного дохода в данной стране. И последнее, перед покупкой квартиры за границей необходимо вначале подумать о доме, в который можно будет вернуться, если не получится адаптироваться в новой стране, настаивают эксперты.
Источник: Недвижимость Mail.Ru

Читайте также:
Натяжной потолок в двух уровнях

В случае, разговора об Испании.
На сегодняшний день, в Испании, от Барселоны до Малаги, достаточно русскоговорящих специалистов, выходцев из стран СНГ, работающих в компаниях связанных с куплей и продажей объектов недвижимости. Тот, кто сможет дать подробную рекомендацию до покупки, во время покупки и после оформления объекта недвижимости в частную собственность. Кто обладает практическими знаниями и навыками, от покупки до эксплуатации, объектов недвижимости.

Доходный метр. Как выбрать зарубежную недвижимость для инвестиций

После долгого перерыва российские инвесторы вновь начали активно интересоваться зарубежной недвижимостью, отмечается в исследовании Knight Frank. Зачем покупать квартиру за границей и как это сделать грамотно

За десять месяцев 2017 года количество запросов на приобретение зарубежной недвижимости с целью инвестиций со стороны россиян увеличилось в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, отмечается в исследовании консалтинговой компании Knight Frank.

По данным международного брокера Tranio, в первой половине текущего года объем операций российских граждан с зарубежной недвижимостью вырос на 34% в годовом выражении — до $526 млн. Однако это по-прежнему ниже докризисного показателя 2014 года на 45% ($957 млн за первое полугодие), отмечает представитель Tranio, ссылаясь на статистику Банка России.

В Knight Frank уточняют, что примерно 30% заявок на инвестиции, полученных компанией в первой половине 2017 года, касались жилой недвижимости, 40% — коммерческой и еще 30% пришлось на соинвестирование.

«Инвесторы стали более активными. Они готовы к участию в девелопменте, готовы к быстрым сделкам (в знакомой им стране) только на основе финансовых показателей — без просмотра объекта, готовы диверсифицировать портфель», — комментирует директор департамента зарубежной недвижимости компании Knight Frank Марина Шалаева.

Рост интереса россиян к недвижимому имуществу за рубежом эксперты Knight Frank связывают со стремлением получать доход в валюте и развивать бизнес в иностранных юрисдикциях.

В число стран — лидеров инвестиционных предпочтений россиян входят Германия, Италия, Кипр, Швейцария/Австрия и Великобритания. При этом в Knight Frank отмечают, что по сравнению с прошлым годом Великобритания опустилась на две строчки в этом рейтинге — нестабильная политическая ситуация вынудила инвесторов занять выжидательную позицию. Новую волну интереса к объектам недвижимости в этой стране Knight Frank ожидает весной 2018 года.

Читайте также:
Роль структурной штукатурки в фасадном декоре

Также снизилось количество запросов на покупку недвижимости в США — падение составило 40% год к году по причине ухудшения отношений между Москвой и Вашингтоном.

Впрочем, какой бы рынок недвижимости ни выбрал инвестор, ему предстоят вложения в специфический актив, сопряженные с определенными рисками. Что нужно сделать, чтобы инвестиции в зарубежный метр оправдали себя и принесли покупателю максимум выгоды?

1. Определиться с целью инвестирования

В зависимости от целей инвестора привлекательность стран и объектов может существенно разниться.

Для жизни и отдыха важно подобрать объект, который в наибольшей степени соответствует предпочтениям и планам инвестора на будущее. В топе у россиян курортные направления для регулярных поездок к морю, а также города, с которыми связана их деловая жизнь. При покупке важно учитывать дополнительные бонусы, которые может принести инвестору обладание недвижимостью в той или иной юрисдикции.

Например, в Tranio отмечают рост интереса к Греции в связи с комфортным уровнем цен на жилье — в этой стране они в несколько раз ниже, чем в большинстве европейских столиц. К тому же сумма инвестиций в греческую недвижимость от €250 тыс. уже дает право претендовать на европейский ВНЖ.

Среди людей, которые ищут недвижимость для жизни, популярны дома в Испании, Болгарии и Чехии, делятся наблюдениями в Home Real Estate.

«Многое зависит от близости к морю и состояния квартиры, но в целом испанская дача в приморском городе обойдется в €50-200 тыс., квартира на одном из популярных болгарских курортов — €40-120 тыс. В Праге диапазон цен на ликвидные двухкомнатные квартиры — €77-230 тыс. в зависимости от района и состояния жилья», — поясняет PR-менеджер Home Real Estate Дарья Ганиева.

Для долгосрочных инвестиций с целью сохранения сбережений больше подходят стабильные рынки, где цены колеблются незначительно.

«Таким условиям соответствуют квартиры в европейских столицах, особенно если речь идет про «классические» города — Вену, Берлин, Париж, Лондон. Сохраняется инвестиционная привлекательность скандинавских столиц — Стокгольма, Хельсинки, Копенгагена, Осло. В меньшей степени привлекательны, но также надежны с точки зрения вложения средств Бухарест и Будапешт», — комментирует аналитик рынка недвижимости Дмитрий Апряткин.

Читайте также:
Поделки из лампочек своими руками

По словам эксперта, диапазон цен на ликвидные объекты недвижимости в «классических» городах и северных столицах составляет €2-6 тыс. за кв. метр. В Бухаресте и Будапеште инвестиционные квартиры могут обойтись на 50% дешевле.

«Вложения в объекты стран с высоким уровнем правовой защиты и экономической стабильности— Германии, Австрии, Швейцарии, Великобритании — гарантируют доходность не менее 6-7% годовых как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Если говорить о минимальном пороге вложений в объекты недвижимости этих стран, то он составляет €200-250 тыс.», — добавляет доцент кафедры экономической теории РЭУ им. Г. В. Плеханова Ирина Комарова.

Для приумножения сбережений важно выбирать рынки с высоким потенциалом роста, но сохраняющие ценовую доступность. Эксперты рекомендуют в этом случае максимально абстрагироваться от эмоций и полагаться исключительно на аналитику.

«Наиболее информативные источники изменения стоимости недвижимости по странам и городам — рейтинги консалтинговой компании Knight Frank, аналитические материалы Colliers International, а также отчеты американской инвестиционной компании JLL и консультанта в сфере недвижимости Cushman & Wakefield. Практически все отчеты этих компаний бесплатные и доступ к ним можно получить за две минуты», — комментирует аналитик QBF Александр Жданов.

Кроме того, инвестиционный банк UBS каждый год публикует «Глобальный индекс пузырей на рынках недвижимости» (UBS Global Real Estate Bubble Index). Цель этого исследования — разобраться, можно ли назвать быстрый рост цен на недвижимость в конкретном городе закономерным или же он носит спекулятивный характер.

Независимый финансовый советник (IFA), старший партнер международной консалтинговой компании Anderida Financial Group Григорий Селищев рекомендует проявлять осторожность при покупке квартир в Торонто, Ванкувере и Британской Колумбии в Канаде, Стокгольме в Швеции, Мюнхене в Германии. «Эти города и провинции в большей степени подвержены риску образования пузыря — рост цен в них превысил 50% с 2011 года, обогнав прирост экономики и рост инфляции», — предупреждает Селищев.

По словам генерального директора международного агентства недвижимости Evans Данилы Савченко, высокая доходность от 9% годовых и выше возможна при более рискованных инвестициях, 3-8% — при более надежных.

2. Оценить инвестиционную привлекательность

Инвестиции в недвижимость считаются долгосрочными, поэтому при покупке объекта важно оценивать и текущее состояние жилой инфраструктуры, и ее прогнозируемое изменение.

«Нужно понять, планирует ли городское правительство какие-то новые проекты в этом районе. Быстрее всего дорожает недвижимость в условиях джентрификации — это процесс, при котором промышленные районы преобразуются в престижные жилые», — объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина.

В настоящее время самым выгодным вложением во многих западных городах является покупка недвижимости на стадии строительства, комментируют в Home Real Estate.

«В ряде европейских городов на протяжении длительного времени сохранялся дефицит недвижимости — замороженных строек здесь почти нет. Система оплаты в корне отличается от российской: здесь у некоторых застройщиков достаточно вначале вложить всего 15% суммы и потом дожидаться окончания строительства», — поясняет Дарья Ганиева.

В Knight Frank говорят, что строительство за рубежом вызывает все больше интереса со стороны россиян: если в 2016 году на него приходилось только 10% от общего числа заявок, то сейчас — порядка 30%.

«Надежнее покупать либо новое жилье, либо жилье не старше 10 лет. Обычно такие объекты имеются в распоряжении девелоперов, а не агентов», — рассказывает представитель компании Villegium Марко Феррарио.

Если инвестор нацелен на получение дохода от аренды, важно оценить потенциал жилья с точки зрения востребованности и самого объекта, и географической точки, где он находится.

По оценкам международной компании Deloitte, найти арендаторов в большинстве крупных городов Европы не составит особого труда. Так, в Германии 54,3% жилья арендуют иностранцы и местные жители. Доля собственности, сдаваемой в аренду, в крупных германских городах доходит до 70%. В Дании и Австрии этот показатель чуть выше 30%. В хвосте рейтинга — Литва, Венгрия и Словения, где доля арендуемого жилья составляет 2-5% .

Исследование платежной компании WorldFirst показывает, что наибольшую доходность от аренды инвестор может получить в Ирландии — 7,08% годовых. Также высокую доходность обеспечивает арендное жилье на Мальте, в Португалии, Нидерландах и Словакии — от 6% годовых.

Имеет значение и объем туристического потока в стране. В QBF рекомендуют при выборе курортной недвижимости ориентироваться на объекты в Азии и Японии. «Именно экзотические путешествия все больше привлекают туристов, а азиатские рынки особенно привлекательны для американских и европейских туристов с точки зрения прогнозируемого укрепления доллара и евро по отношению к валютам развивающихся стран», — комментирует Александр Жданов.

3. Учесть дополнительные расходы

При покупке зарубежной недвижимости не избежать дополнительных издержек. Они бывают двух видов — единовременные и регулярные.

Читайте также:
Отопительные котлы Vaillant, или Valiant

Как отмечают опрошенные эксперты, к единовременным затратам на приобретение жилого объекта можно отнести гербовый сбор (1-2% от суммы покупки), услуги юриста и нотариуса (1-2%), риелтора (5-6%), запись в поземельной книге и регистрацию обременения в случае ипотеки ($1-2 тыс. на объект), затраты на ремонт ($5-20 тыс. в среднем) и пр. Суммируя, важно учесть расходы на проезд и проживание, если инвестор планирует участвовать в осмотре подобранных объектов.

Регулярные затраты — это все налоги (на недвижимость, доход от аренды) и расходы на подготовку ежегодной декларации, траты на управляющую компанию, ведение банковского счета и счета управления, выплаты по ипотеке (если есть), страхование, коммунальные расходы (если они на владельце, а не арендаторе).

В разных регионах свои организационно-правовые особенности. Однако в целом расходы на жилую недвижимость можно просчитать заранее, исходя из планируемой суммы покупки.

«Если взять что-то усредненное без форс-мажора (ремонта, затрат на суд и т. д.), то мы получим единовременные затраты на покупку где-то в 7% от стоимости объекта. Регулярные затраты будут зависеть от размера объекта и наличия ипотеки — в среднем они составляют около 1,5-6% от стоимости объекта (без ипотеки 1-1,5%, с ипотекой — около 6% или выше)», — комментирует гендиректор «Персонального советника» Наталья Смирнова.

В Tranio рекомендуют при заключении договора об аренде обратить внимание на то, как распределены расходы на содержание объекта между арендатором и собственником: оплата налога на недвижимость, коммунальных услуг, страховки и других статей расходов.

«Договоры типа NN Lease (Double Net Lease) или NNN Lease (Triple Net Lease) снижают риски инвестора — большинство эксплуатационных расходов в этом случае лежит на арендаторе. Предпочтение стоит отдавать объектам c долгосрочным (10–20 лет) контрактом на аренду без права расторжения», — заключает Анна Данишек из Tranio.

Инструкция по инвестициям в недвижимость за рубежом

Одним из наиболее надежных способов сохранения капитала в современном мире являются инвестиции в недвижимость.

Это безопаснее и, более того, выгоднее, нежели банковские счета и вклады. К тому же, инвестирование в недвижимое имущество – это отличная возможность получать стабильный пассивный доход.

Наиболее привлекательной для инвестирования является зарубежная недвижимость: цены на площадь за границей зачастую ниже, чем в крупных российских городах (например, двухкомнатная квартира 80 м.кв. в новом ЖК в Берлине обойдётся в 500 тысяч евро, квартира такого же уровня и метража в Москве обойдется в 50-60 млн.рублей), да и чистый арендный доход в год выше, чем ставка по ипотеке.

Однако, для того, чтобы инвестирование обеспечило желаемый результат, необходимо оценить все потенциальные риски от приобретения жилых или коммерческих объектов, а также рассчитать хотя бы минимальную возможную прибыль.

Собираясь вкладывать деньги в заграничную площадь, необходимо:

-знать юридические тонкости законодательства страны, в которой предполагается покупка и оформление сделки;

-при подсчете прибыли учитывать не только явные затраты, но и возможные скрытые расходы;

-ознакомиться с особенностями налогообложения зарубежной недвижимости.

Также не забывайте о сезонности той или иной страны. Например, сдать площадь в аренду в странах Южной Европы (Испания, Италия, Греция и пр.) в «высокий» летний сезон не составит никакого труда, а вот в сезоны «простоя» рентабельность инвестиций может устремиться к нулю.

Основными преимуществами инвестиций в площадь за границей являются:

-более низкая стоимость недвижимости при более развитом уровне инфраструктуры (например, дом с участком и бассейном недалеко от побережья в курортном испанском городе Ллорет-де-Мар можно купить за 200 тысяч евро, коттеджи с участком в Сестрорецке в среднем стоят 70-80 млн.рублей);

-пассивный доход от сдачи зарубежной недвижимости в аренду выше, чем от сдачи площади на Родине (в среднем, 7% против 2-3% соответственно);

-для диверсификации рисков достаточно приобрести разные объекты в нескольких странах.

Однако, инвестиции в зарубежную недвижимость не лишены и недостатков:

-расходы на уплату сборов и налогов, а также всевозможные скрытые расходы;

-сложная процедура сделки, состоящая из нескольких ступеней;

-зависимость от изменения в законодательной базе страны.

Также риск представляет неосведомленность инвестора в тонкостях и особенностях законодательства иностранного государства.

Выбор страны зависит от целей инвестирования. Если в приоритете сохранение капитала, то отдать предпочтение следует странам со стабильным рынком недвижимости. В таких странах цены на квадратные метры растут постоянно, но медленно, а законодательство довольно лояльно относится к нерезидентам.

Если же главной целью является получение дохода, то стоит обратить внимание на страны с быстроразвивающимся рынком недвижимости и стремительно растущими ценами на объекты.

Принято выделять шесть основных направлений инвестирования, каждое из которых обладает своими особенностями:

-развитые страны (Германия, Великобритания, США) – несмотря на некоторые экономические проблемы, они остаются стабильными на мировых рынках. Эти страны отличаются лояльным и справедливым к нерезидентам законодательством, удобным налоговым режимом, надежной сохранностью вложений. Из минусов инвестирования в данные страны – высокая стоимость объектов (средняя стоимость виллы – 5-6 млн. долларов, квартиры – 4-5 млн.долларов), что существенно ограничивает возможность выхода на этот рынок мелких инвесторов;

Читайте также:
Потолочная люстра в прихожую: виды, способы установки.

-развивающиеся страны (Чехия, Болгария, Черногория) – особенно привлекательное направление для инвестирования за счет относительно низкой стоимости жилых и коммерческих объектов;

-мировые курорты (Лазурный берег Франции, Швейцария) – здесь, в основном, находится элитная недвижимость. Объекты достаточно дорогие (порядка 1-2 млн.евро небольшая вилла на Лазурном берегу, 5-6 млн.евро дом в Швейцарии), при этом весьма прибыльные. Из минусов инвестирования – большие расходы на содержание площади (расход на коммерческую недвижимость – 15-20% от стоимости аренды, расход на квартиру 100 м.кв. – порядка 8-10 тысяч евро в год). Однако, за счет круглогодичной популярности данных курортов владелец объекта будет стабильно обеспечен дополнительным доходом;

-Южная Европа (Кипр, Греция, Испания) – благоприятный круглогодичный климат, хорошие условия для бизнеса и лояльное к иностранным гражданам законодательство делают эти страны востребованными в течение всего года. Здесь особенно выгодно инвестировать не только в жилую, но и в коммерческую площадь (кафе, отели и т.д.) за счет постоянного большого количества туристов.

-экзотические страны (Таиланд, Маврикий, Вьетнам) – круглогодичный поток туристов и сравнительно небольшие цены на жилье (за 100-200 тысяч долларов можно приобрести трехкомнатную квартиру, за 200-300 – виллу) делают эти страны особенно привлекательными даже для мелких инвесторов (инвестиции до 1 млн. долларов).

-Ближний Восток, Турция, ОАЭ – новое, но очень перспективное направление для инвестирования. Рынок недвижимости развивается быстрыми темпами, инфраструктура находится на высоком уровне, а ежегодно эти страны посещает все больше туристов. Особенно выгодно инвестировать в гостиничную недвижимость.

Для того, чтобы инвестиции принесли ожидаемые плоды, необходимо произвести оценку рентабельности вложений.

Для этого необходимо учитывать три параметра:

-единовременные затраты на приобретение объекта;

-ежегодные расходы на содержание объекта, уплату налогов и, при наличии, ипотеки;

-ожидаемый годовой доход (аренда и ожидание по приросту цены).

Разберем каждый параметр подробнее.

Единовременные затраты на покупку зависят от цены объекта, гербового сбора (налога на регистрацию права собственности), стоимости услуг нотариуса, риелтора и юриста. Также сюда могут добавиться затраты на ремонт и меблировку, оформление юридического лица или создание семейного фонда.

К ежегодным тратам относятся налог на недвижимость (иногда его оплачивают сами жильцы), налог на доход от недвижимости (если площадь сдается в аренду), траты на управляющую компанию, ведение банковского счета и счета управления, затраты на юридическое лицо (если оформлялось) и выплаты по ипотеке (если она есть), страхование недвижимости и оплату коммунальных услуг (иногда также оплачивают жильцы).

Нелишним будет учесть траты на возможный (хотя бы мелкий) ремонт в процессе эксплуатации площади и непредвиденные траты (к примеру, на судебные издержки, если с жильцами возникнут проблемы и их придется выселять по суду. Однако, учтите, что в большинстве стран законодательство защищает добросовестных арендаторов, поэтому досрочно разорвать договор аренды будет практически невозможно).

Также не следует забывать про траты на налоговика, готовящего ежегодную декларацию в стране расположения недвижимости, и налогового консультанта в стране проживания для помощи с отчетностью и подготовки декларации по месту гражданства или резидентства.

Для получения ежегодного дохода необходимо учитывать плату за аренду (без вычета расходов), чистую аренду (после всех расходов и платежей) и ожидаемый прирост цены (если объект планируется продать рано или поздно).

Практически все варианты вложения денег в заграничную недвижимость будут прибыльными для инвестора. Однако, для минимизации рисков и подбора оптимального варианта площади лучше всего досконально изучить рынок жилья и экономический уровень выбранной страны. Не пренебрегайте помощью специалистов и профессиональных консультантов, ведь именно они могут рассказать о тонкостях рынка и законодательства в том или ином государстве, а также указать перспективы окупаемости и объяснить специфику оформления сделки.

С умом и без спешки подходя к вопросу инвестиций в недвижимость за границу, средства окажутся надежно сохраненными, да и прибыль не заставит себя долго ждать.

Почему стоит инвестировать в недвижимость и как это сделать

В этой статье объясняем, как зарубежная недвижимость помогает диверсифицировать риски, от чего защищает капитал и какие преимущества дает инвестору.

Сравним и оценим способы инвестирования в зарубежную недвижимость: прямое владение объектом, акции траста недвижимости и доли в портфеле фонда прямых инвестиций, краудфандинг.

Как недвижимость помогает диверсифицировать риски

Инвестиции в недвижимость на фоне широкого рынка финансовых инструментов выделяются низкой корреляцией с рынками акций, облигаций и другими традиционными активами. Это помогает инвестору диверсифицировать риски.

У недвижимости есть три особенности:

  1. Недвижимость дает инвестору возможность получать предсказуемые денежные потоки.
  2. У недвижимости есть потенциал увеличения стоимости самого актива.
  3. Недвижимость осязаема, поэтому защищает инвестора от потерь и инфляции: ВВП растет → спрос на недвижимость растет → арендная плата растет → цены на недвижимость растут.
Читайте также:
Расходомер сточных вод: назначение, виды, принцип работы и устройство

Что дает зарубежная недвижимость

Инвестируя в зарубежную недвижимость, инвестор получает возможность хеджирования страновых и политических рисков, рисков спада локальных рынков и рисков природных катаклизмов.

Зарубежная недвижимость — эффективный способ трансграничного перемещения и сохранения капитала, получения дополнительного гражданства или вида на жительство.

Доходность недвижимости

Доходность недвижимости как класса в целом за последние 20 лет в значительной степени превосходит фондовый рынок: американский рынок REIT показал лучшие результаты, чем индекс широкого рынка S&P 500. Годовая доходность за 20 лет составила 11,8% и 8,6% соответственно.

В долгосрочном периоде недвижимость и акции показывают положительную динамику роста. Но после кризисных ситуаций недвижимость показывает более быстрые темпы прироста, что говорит о привлекательности недвижимости как инвестиции.

Портфель инвестиций, в котором есть акции и недвижимость, более стабильный (на графике он отмечен оранжевой кривой). Такой портфель меньше реагирует на конъюнктурные изменения рынка.

Инвестировать в недвижимость можно четырьмя способами: прямое владение объектом недвижимости; покупка private или public REIT; REPE; инвестиции в недвижимость через краудфандинг. У этих способов разная доходность и риски. Мы сравним их: расскажем о плюсах и минусах каждого способа.

Прямое владение объектом

Это жилая недвижимость под аренду и коммерческие объекты. Например, магазины и кафе, склады и отели с известным оператором.

Прибыль: инвестор зарабатывает на арендных платежах, получает прибыль от перепродажи.

Плюсы: инвестор владеет объектом, выбирает, как получать прибыль, в какой момент продать.

Минусы: большая вероятность скрытых обременений и неисправностей в самом здании; управление зданием; взаимоотношения с арендатором; юридическое оформление; налоговая отчетность; посещение объекта.

Доли в портфеле траста, REIT

REIT — real estate investment trust. Это трасты, которые инвестируют в недвижимость. Инвестор покупает акции и владеет долями в портфеле объектов траста. Траст может инвестировать в торговые гипермаркеты, дома престарелых, land development — покупку земли, лесных угодий, строительство. Есть трасты, которые специализируются на конкретных объектах, например супермаркетах.

Прибыль: инвестор зарабатывает на изменении котировок и на дивидендах — REIT распределяют 90% полученного дохода на дивидендные выплаты.

Плюсы: инвестор получает арендный поток, при этом не владеет объектом. Инвестор получает дивиденды и прирост капитала от диверсифицированного портфеля из нескольких объектов.

Минусы: инвестор не выбирает объекты, комиссия за управление долями высчитывается не всегда прозрачно.

Инвестиционные трасты бывают двух видов: частные и публичные. Частные трасты освобождены от регистрации в Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC). Их акции не котируются на бирже, их могут купить только квалифицированные и аккредитованные инвесторы. Минимальный чек акции частных трастов — $10–100 тыс.

Публичные трасты продают акции на открытом рынке. Стоимость одной акции в среднем не превышает $100. Бумаги публичного траста инвестор может быстро продать на открытом рынке, а крупными активами на миллиарды долларов управляют специалисты. Информация о деятельности публичного траста находится в открытом доступе.

Частные и публичные трасты могут выдавать ипотеки напрямую в проекты и для покупки объектов, покупать ценные ипотечные бумаги MBS (mortgage backed securities). Инвестор получает крупные дивиденды при высоких рисках.

Фонд прямых инвестиций, REPE

REPE — real estate private equity. Это фонды прямых инвестиций недвижимости. Такие фонды не торгуются на бирже и доступны только аккредитованным и квалифицированным инвесторам. Барьер для входа — несколько сотен тысяч долларов.

Прибыль: большинство доходов от прямых инвестиций получаются из прибыльных инвестиционных выходов в форме capital gains и carried interest из каждого проекта.

Плюсы: частные акционерные компании инвестируют в активы недвижимости, которые включают доходоприносящие объекты и экзотические стратегии. Например, рефинансирование, опционы.

Минусы: высокий барьер входа в фонд. Сложный выход из фонда из-за длительного периода держания и низкой ликвидности. Все зависит от экспертизы команды фонда.

Краудфандинг

Краудфандинг — это сбор средств через онлайн-платформу под определенные проекты. Краудфандинг в сфере недвижимости — относительно новая концепция. Привлеченный капитал используется для покупки, девелопмента, реновации объекта недвижимости под продажу или арендный доход. В последние четыре года рынок краудфандинга активно развивается:

Слева: рынок краудфандинга растет, прирост год от года (CAGR) — 16,9%. Справа: рынок краудфандинга недвижимости растет, прирост год от года (CAGR) — 18,5%

Слева: рынок краудфандинга растет, прирост год от года (CAGR) — 16,9%. Справа: рынок краудфандинга недвижимости растет, прирост год от года (CAGR) — 18,5%

Прибыль: в финансировании акционерного капитала инвестор — это партнер, который получает по завершении проекта до 20% годового дохода. При этом инвестор несет высокий риск в сравнение с долговым краудфандингом. Проектов по финансированию акционерного капитала меньше, чем проектов по долговому краудфандингу.

Прибыль: в долговом краудфандинге инвестор получает фиксированную доходность на капитал — 8–12%. При этом он несет меньший риск.

Плюсы: инвестор выбирает проекты инвестирования в соответствии со своими инвестиционными целями и предпочтениями.

Минусы: инвестор не влияет на проект.

Сравнение инвестиций в недвижимость

Мы оценили инвестиции в недвижимость по девяти параметрам. Каждому инструменту инвестиции в недвижимость присвоили оценку от 1 до 5, где 5 — это максимально положительная оценка.

Ссылка на основную публикацию